路志飛律師：中國(guó)人民大學(xué)法律本科畢業(yè)，曾就職于齊魯石化公司，助理經(jīng)濟(jì)師。

　　業(yè)務(wù)專長(zhǎng)：民事法律事務(wù)，勞動(dòng)爭(zhēng)議，人身損害賠償，經(jīng)濟(jì)合同糾紛，公司法律事務(wù)，知識(shí)產(chǎn)權(quán)，刑事法律事務(wù)。

　　近年來，離婚案件在普通民事案件中占的比例逐漸增大，特別是“80”后小夫妻離婚的人數(shù)持續(xù)走高，而年輕人在結(jié)婚時(shí)面臨的最大問題仍然是解決住房，房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升使“啃老”或向銀行按揭貸款購(gòu)房成為獲得房產(chǎn)的主要形式。鑒于按揭購(gòu)房已成為比較普遍的購(gòu)房方式，對(duì)其在離婚案件中如何認(rèn)定歸屬與分割，成為老百姓關(guān)注的問題，由于法律未明確予以規(guī)定，實(shí)務(wù)中也未統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，在此只作粗略的探討。

　　在我國(guó)，把銀行開展的“個(gè)人住房商業(yè)性貸款”業(yè)務(wù)稱為“按揭”，即銀行用其信貸資金向不能或不愿一次性支付房款的購(gòu)買自用住房的自然人發(fā)放的自營(yíng)性貸款方式。為了防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，目前銀行的主要做法是由貸款人用所購(gòu)房產(chǎn)及房產(chǎn)用地的使用權(quán)作為貸款抵押，同時(shí)以房屋出賣人或?qū)I(yè)的擔(dān)保公司提供保證擔(dān)保，貸款人在交付首付款后，采用分期償付貸款，其購(gòu)房不足部分由銀行提供貸款。貸款人到期不能償還本息時(shí)，貸款銀行有權(quán)以其抵押物實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。由于合同期限長(zhǎng)，貸款人向銀行償還貸款的周期可以長(zhǎng)達(dá)30年，辦理按揭貸款手續(xù)的時(shí)間可以是在婚前、婚姻存續(xù)期間、婚后，以及支付房款的資金來源各有不同，涉及各方之間的法律關(guān)系，這些因素使其在離婚案件中成為財(cái)產(chǎn)分割的難點(diǎn)。

　　由于沒有法律的詳細(xì)規(guī)定，各地法院在審判過程中處理不盡相同，有時(shí)僅因個(gè)別細(xì)節(jié)導(dǎo)致結(jié)果大相徑庭，不利于保護(hù)當(dāng)事人的利益和維護(hù)法律的尊嚴(yán)，在此，我認(rèn)為確定房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬才是財(cái)產(chǎn)分割的關(guān)鍵。

　　下面就實(shí)務(wù)出遇到的幾個(gè)問題略作分析：

　　(一)約定了按揭歸屬的房屋如何處理：

　　《婚姻法》規(guī)定了夫妻雙方可以約定夫妻共同財(cái)產(chǎn)和婚前財(cái)產(chǎn)的歸屬，離婚時(shí)只要能夠舉證證明有此約定，則處理此類按揭房產(chǎn)比較容易，即直接按雙方約定處理即可。如果雖約定了此類房產(chǎn)歸夫妻一方所有，而另一方以其財(cái)產(chǎn)參與了清償貸款，則不能改變房產(chǎn)歸一方所有的性質(zhì)，離婚時(shí)對(duì)于另一個(gè)已經(jīng)清償?shù)牟糠?，?yīng)當(dāng)予以返還;如果約定了歸夫妻共同共有，即使一個(gè)沒有實(shí)際出資或出資很少，仍不能改變?cè)摲课轂榉蚱薰餐?cái)產(chǎn)的性質(zhì)。

　　(二)沒有約定歸屬的按揭房屋如何處理

　　此類問題較前項(xiàng)復(fù)雜得多。我們從房產(chǎn)證取得時(shí)間和房產(chǎn)出資兩個(gè)方面分別論述。

　　從房屋買賣交易中，涉及物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)兩個(gè)法律事實(shí)。在我國(guó)，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，未經(jīng)登記，不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，房屋所有權(quán)證書是房產(chǎn)行政部門向所有權(quán)人頒發(fā)的唯一合法的物權(quán)憑證。就按揭房屋來說，支付首付款、以銀行貸款支付剩余　　　　按揭款的行為均是履行房屋買賣合同的行為，購(gòu)房者取得所有權(quán)的時(shí)間就是房屋產(chǎn)權(quán)證書上填寫的時(shí)間，因此離婚案件中，從證書時(shí)間上容易認(rèn)定按揭房屋的歸屬：

　　1、雙方在婚前共同出資購(gòu)買的的房屋及結(jié)婚后以一方名義或夫妻共同名義購(gòu)買的房屋，以按揭方式支付房款，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得房屋產(chǎn)權(quán)的，均按夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。

　　2、結(jié)婚前，夫妻一人按揭出資支付了全部房款，并在婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)為一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

　　3、結(jié)婚前，夫妻一方個(gè)人出資購(gòu)買房屋，按揭支付了部分房款，結(jié)婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)的。離婚時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)仍為原購(gòu)房者所有，若用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，只是在夫妻之間產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不改變所有權(quán)歸屬，離婚時(shí)對(duì)共同支付的貸款總額進(jìn)行分割，擁有產(chǎn)　　權(quán)的一方應(yīng)予以返還，離婚后的未還貸款仍是產(chǎn)權(quán)人的個(gè)人債務(wù)。

　　下面，我們?cè)倬椭Ц顿?gòu)房款的的資金來源是否會(huì)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬認(rèn)定產(chǎn)生影響作一下分析?，F(xiàn)實(shí)中，盡管公認(rèn)房產(chǎn)證登記的所有權(quán)人應(yīng)為房屋產(chǎn)權(quán)人，但在有的情況下支付購(gòu)房款的來源往往會(huì)使房屋權(quán)屬引發(fā)爭(zhēng)議。常見情況有：

　　1、實(shí)際出資購(gòu)房，卻沒有登記為房屋產(chǎn)權(quán)人。

　　在離婚時(shí)，沒有顯名的一方也可以對(duì)房屋主張權(quán)利，但應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。需舉證證明結(jié)婚前雙方均認(rèn)可所購(gòu)房屋為共同所有，且與另一方共同出資，其對(duì)房屋的出資不是贈(zèng)與或借款。此類按揭房屋從客觀出資和主觀是所購(gòu)房屋為共同所有房屋的角度考慮，也應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，同時(shí)對(duì)按揭貸款債務(wù)認(rèn)定為夫妻共同債務(wù)。因此婚前雙方最好簽訂書面協(xié)議，留下證據(jù)，否則將有可能被法院認(rèn)定為另一方的婚前財(cái)產(chǎn)。

　　2、一方結(jié)婚前購(gòu)買房屋，支付了部分房款，結(jié)婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付按揭款，且結(jié)婚后取得所有權(quán)的。

　　如果結(jié)婚后產(chǎn)權(quán)證登記為夫妻共同所有，則可認(rèn)定為結(jié)婚后雙方對(duì)房屋權(quán)屬已達(dá)成共識(shí)，明確約定了產(chǎn)權(quán)歸雙方共有，法院在審理離婚案件時(shí)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理，分割時(shí)，對(duì)已還房款應(yīng)分為結(jié)婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)償還部分和夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還部分處理，對(duì)未還房款按夫妻共同債務(wù)處理。

　　如果結(jié)婚后產(chǎn)權(quán)證登記為一方所有，則該房屋仍為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。按揭貸款為其個(gè)人債務(wù)。結(jié)婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變?cè)摲课轂閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。對(duì)已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還。理由在于，物權(quán)具有無因性，物權(quán)發(fā)生變動(dòng)同其發(fā)生變動(dòng)的原因行為是相分離的。購(gòu)房人簽訂購(gòu)房合同、支付首付款、以銀行按揭方式支付剩余房款(無論是結(jié)婚前一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付按揭款還是結(jié)婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付按揭款)，都是房屋所有權(quán)變動(dòng)的原因行為，還不是物權(quán)，即使房屋交付或入住，購(gòu)房人都只是取得使用權(quán)而非物權(quán)。至于結(jié)婚后夫妻共同償還按揭款的行為，屬于用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還個(gè)人債務(wù)的情況，形成了一種新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不影響對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定。

　　最后，對(duì)離婚時(shí)尚未取得房屋產(chǎn)所有權(quán)的按揭房屋，根據(jù)《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)》中的第二十一條：“離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的可另行向人民法院提起訴訟?！敝?guī)定，離婚時(shí)對(duì)按揭房屋的權(quán)屬有爭(zhēng)議但能協(xié)商好的，可按雙方的合意處理房屋權(quán)屬;若協(xié)商不成的，法院可判決按揭房屋歸一方使用，待房屋產(chǎn)權(quán)證發(fā)放后，再作處理。