開發(fā)商如何防范“按揭”風險

發(fā)布時間：

2010-05-24

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公司法務服務方面：為公司管理機構(gòu)的規(guī)范和治理、保護股東權益、公司的資本運作、提供法律方面的咨詢，幫助投資者策劃設計設立公司的基本框架，起草修改公司章程等;為公司等用人單位設計起草勞動人事管理制度，完善合同管理制度，減少或杜絕勞動爭議及經(jīng)濟合同糾紛的訴訟風險。

　　李軍律師：男，山東大學法律本科畢業(yè)。

　　業(yè)務專長：民商事法律事務及訴訟代理;房地產(chǎn)法律事務;公司法律事務。

　　房地產(chǎn)法律服務方面：參與房地產(chǎn)開發(fā)項目前期拆遷工作，全程跟隨服務，防范、化解法律風險。為房地產(chǎn)合作開發(fā)項目進行風險預測、審查合作合同。

　　合同糾紛方面：憑借過去國有企業(yè)供銷工作的實踐經(jīng)驗，成功的利用協(xié)商、仲裁、訴訟等多種方式，為改制企業(yè)有效的追回沉積多年的不良債權。

　　購房人通過“按揭”貸款的方式，向開發(fā)商支付房款購買商品房，已成為普遍的商品房買賣方式。“按揭”貸款的模式解決了購房人現(xiàn)有購房資金不足而不能購買價格不菲的商品房的矛盾，極大地推動了人們購買商品房的熱情。銀行也樂于成人之美，穩(wěn)穩(wěn)當當?shù)馁嵢￠L期利潤。商品房開發(fā)企業(yè)更是得益于“按揭”貸款的方式，順利的將商品房銷售出去而實現(xiàn)滾滾財源。然而，利益與風險同在。銀行與商品房買賣合同雙方本來沒有關系，既然雙方的交易需要銀行先拿出真金白銀來促成，銀行自然在“按揭”貸款的活動中占據(jù)主動地位。他要以購房人購買的商品房作為抵押物對其債權擔保，還要讓購房人出錢為商品房購買保險，把保險公司拉進來承擔自然風險。在商品房產(chǎn)權登記和抵押登記辦理前，由商品房買賣合同的出賣人開發(fā)商對買受人的還貸承擔連帶擔保還款責任。

　　最讓開發(fā)商頭疼的就是這抵押登記前為購房人承擔的連帶擔保責任。購房人不歸還貸款的原因多種多樣，在這個階段拖期還貸，銀行不會選擇費工費力的與購房人解除貸款合同，而是根據(jù)與開發(fā)商簽訂的擔保協(xié)議，心安理得地從開發(fā)商的賬戶上劃扣資金為購房人還貸。若碰上購房人出點意外，或給你來個“人間蒸發(fā)”讓你怎么都聯(lián)系不上。開發(fā)商只有先為購房人默默的還款，還不好行使追償權利。因為，商品房買賣合同雙方都已履行，購房人并沒有違約，購房人是違反的與銀行的貸款合同，銀行不行使解除權，開發(fā)商沒有依據(jù)處理商品房用以還貸。

　　如何防范這種風險或降低風險的發(fā)生呢?與銀行協(xié)商不承擔階段性擔保責任?對與銀行來說，沒有比開發(fā)商更適合分擔購房人“按揭”貸款風險的主體了，因此基本上是不可行的。那么只有從購房人這邊想辦法。

　　第一、關鍵是盡快辦理好商品房的產(chǎn)權和抵押權登記

　　在雙方商品房買賣合同簽訂或購房人交首付款時，就將商品房的維修基金和契稅以及辦證手續(xù)費和相關辦證所需資料全部收齊，代理購房人辦理各項產(chǎn)權證書，既體現(xiàn)了開發(fā)企業(yè)為業(yè)主的服務熱情，又能將辦理商品房的產(chǎn)權證和抵押登記控制在自己手里。進行此項操作時千萬不要忘記，在《商品房買賣合同》中約定合理辦證期限和購房人不配合辦理產(chǎn)權及抵押登記時要承擔的違約責任。讓購房人知道辦理商品房產(chǎn)權登記是買賣雙方的義務，拖延履行是要支付違約金的。

　　第二、在雙方的《商品房買賣合同》中約定解除合同條款

　　為了解決因購房人不還貸款而導致開發(fā)商承擔連帶擔保責任后，對購房人主張權利困難的問題。開發(fā)商要在與購房人簽訂的《商品房買賣合同》中約定：“開發(fā)商為購房人承擔階段性擔保責任期間，購房人違反貸款合同在約定期限內(nèi)不歸還銀行貸款，開發(fā)商有權解除與購房人的《商品房買賣合同》，由購房人承擔因此給開發(fā)商造成的所有損失。該條約定同時起到督促購房人按約履行與銀行貸款合同的效力。

　　第三、讓購房人提供反擔保

　　如果認為購房人基本信用不好，或購房人炒房意圖明顯，為其承擔階段性擔保的風險過高，可以讓購房人提供在此期間的反擔保，由其提供財產(chǎn)抵押或由收入穩(wěn)定的第三人為其承擔連帶保證責任。如果銀行因購房人歸還貸款的違約扣劃了開發(fā)商是資金，也會有承擔風險資產(chǎn)或下家給開發(fā)商托底。

　　開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的過程中，存在交易風險是難免的。作為房地產(chǎn)方面的律師，愿與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就經(jīng)營中的難題進行探討，盡量避免經(jīng)營風險的發(fā)生。

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